Es ist ein beliebtes „Steuersparmodell“, Wohnungen an Angehörige verbilligt zu vermieten (z.B. an studierende Kinder). Das Finanzamt erkennt nämlich die Vermietung in vollem Umfang steuerlich an, solange die verbilligte Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete beträgt (Entgeltlichkeitsquote). Da der verbilligten Miete die vollen Aufwendungen für die Wohnung gegenübergestellt werden können (z.B. Zinsen, Abschreibung, Renovierung,…) ergibt sich steuerlich meist ein Verlust, der dann mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden kann.
Bestimmung der ortsüblichen Miete
Da die erforderliche Entgeltlichkeitsquote nur dann erreicht wird, wenn die verbilligte Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete erreicht, kommt der Bestimmung der ortsüblichen Miete enorme Bedeutung zu. Je höher diese angesetzt wird, desto höher muss auch die tatsächlich im Mietvertrag angesetzte Miete sein, um die 66 %-Grenze nicht zu verletzen.
Ausgangspunkt für die Ermittlung ist meist der örtliche Mietspiegel. Diesem lassen sich die Netto-Kaltmieten für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung entnehmen. Soweit danach eine Bandbreite von Werten in Frage kommt, ist es nicht zu beanstanden, wenn vom unteren Rand der Spanne ausgegangen wird.
Im Mietspiegel nicht enthalten sind dagegen die Betriebskosten. Der gefundene Wert ist daher um die nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Betriebskosten zu erhöhen.
Erhöhung um Möblierungszuschlag?
Wird eine Wohnung möbliert vermietet (Einbauküche, Waschmaschine, Trockner,…), so ist bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete ein entsprechender Möblierungszuschlag anzusetzen. Wie dieser Zuschlag zu ermitteln ist, ist gesetzlich nicht geregelt. Das Finanzgericht Düsseldorf ging jüngst von folgender Berechnung aus: Monatliche Abschreibung + Gewinnaufschlag i.H.v. 4 %.
Das Verfahren ist nunmehr beim BFH anhängig (vgl. Az.: IX R 14/17). Dieser wird zu entscheiden haben, ob ein Möblierungszuschlag tatsächlich
anzusetzen ist – und wenn ja, wie dieser zu berechnen ist.
Praxishinweis
Unabhängig von der ausstehenden Entscheidung des BFH sollte bei der verbilligten Wohnraumvermietung (i.d.R. an Angehörige) sicherheitshalber ein gewisser „Puffer“ zur 66 %-Grenze „eingebaut“ werden. Dies erschwert es dem Finanzamt, aufgrund eigener Berechnungen von einer Unterschreitung dieser Grenze auszugehen und verschafft so ein hohes Maß an Rechtssicherheit.