Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten vermieteter Wohnimmobilien können im Wege der Abschreibung verteilt auf die Nutzungsdauer steuerlich abgesetzt werden. Hierbei wird typisierend von folgenden AfA-Sätzen bzw. Nutzungsdauern ausgegangen (lineare AfA):
- Wohnungen, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt worden sind: 3 % bzw. 33 Jahre
- Wohnungen, die vor dem 1. Januar 2023 und nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt worden sind: 2 % bzw. 50 Jahre
- Wohnungen, die vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt worden sind: 2,5% bzw. 40 Jahre
Ist die tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes kürzer. So können die Anschaffungs- oder Herstellungskosten auf diesen kürzeren Zeitraum verteilt werden.
Die tatsächlich kürzere Nutzungsdauer ist gegenüber der Finanzbehörde nachzuweisen. Der Nachweis ist nach Ansicht der Finanzverwaltung durch Vorlage eines bautechnischen Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder von Personen, die von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken nach entsprechender Norm zertifiziert worden sind, zu erbringen.
Kürzlich hat der BFH der die Anforderungen der Finanzverwaltung insoweit bestätigt, als auch er für den Nachweis der tatsächlich kürzeren Restnutzungsdauer verlangt, dass sich der Steuerpflichtige einer sachverständigen Methode bedienen muss. Allerdings macht er abweichend von der Auffassung der Finanzverwaltung deutlich, dass nicht zwingend ein bautechnisches Gutachten verlangt werden muss, sondern „jede“ sachverständige Methode (z.B. auch Verkehrswertgutachten) möglich ist. Die Reaktion der Finanzverwaltung auf das BFH-Urteil steht derzeit noch aus.
Statt der linearen AfA kann bei vermieteten Wohngebäuden unter bestimmten Umständen auch eine (steuerlich günstigere) degressive AfA gewählt werden. Voraussetzung ist aber, dass die Wohngebäude vom Steuerpflichtigen neu hergestellt (Beginn der Herstellung nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029) oder bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft worden sind (obligatorischer Vertrag nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029).
Neben der linearen bzw. degressiven AfA gewährt der Gesetzgeber für Mietwohnungsneubauten bis zu einer bestimmten Baukostenobergrenze eine Sonderabschreibung von jährlich 5% in den ersten vier Jahren seit Anschaffung bzw. Herstellung. Die Sonderabschreibung wird aber nicht in jedem Fall gewährt, sondern ist an verschiedene Voraussetzungen gebunden (z.B. Bauantrag nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 01. Oktober 2029, Vermietung zu Wohnzwecken für mindestens 10 Jahre).