Wohnungseigentümergemeinschaften sind durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz vom 16.10.2020 als rechtsfähig anerkannt und damit grundsätzlich im Rechtsverkehr den Personengesellschaften (bspw. GbR) gleichgestellt. Neu ist seit dem Jahr auch, dass die Erhaltungsrücklage (früher: Instandhaltungsrücklage) der Wohnungseigentümergemeinschaft selbst zusteht.
Sofortabzug bei Einzahlung möglich?
Fraglich war nun, ob diese Rechtsänderung auch steuerliche Auswirkungen hat. Dahingehend wurde teilweise die Auffassung vertreten, dass aufgrund der nunmehr eigenen Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft bereits die Einstellungen in die Erhaltungsrücklage bei den Gemeinschaftern steuermindernd zu berücksichtigen seien, soweit diese ihr Sondereigentum mit Einkünfteerzielungsabsicht nutzen würden (klassischerweise: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung). Insbesondere bei Leistung einer Sonderumlage bspw. für anstehende größere Sanierungen der Immobilie würden sich hiermit sofort zu berücksichtigende Aufwendungen der Gemeinschafter ergeben.
Aktuelle Entscheidung des BFH
Nein, entschied nun ganz aktuell der Bundesfinanzhof! Ein Zusammenhang zur Vermietung entsteht erst, wenn die Gemeinschaft die angesammelten Mittel für Erhaltungsmaßnahmen verausgabt. Erst dann kommen die Mittel der Immobilie zugute und erst zu diesem Zeitpunkt könnten diese (anteilig) steuerlich berücksichtigt werden.
Hinweis:
Nach wie vor kommt daher eine Berücksichtigung der Zahlungen als Betriebsausgaben oder Werbungskosten erst im Zeitpunkt der konkreten Verwendung der Mittel in Betracht. Hierbei ist die entsprechende Bescheinigung des Hausverwalters maßgebend.
Damit ist auch ein Gestaltungstipp von „Youtube-Steuerprofis“ obsolet, dass bei einer Veräußerung von WEG-Einheiten der Verkäufer zunächst einen hohen freiwilligen Zuschuss zur Erhaltungsrücklage leisten soll und diesen mit einem Kaufpreisaufschlag „einzupreisen“. Sollte nun bei Veräußerung bereits die 10-jährige Spekulationsfrist des Veräußerers abgelaufen sein, würde sich ein deutlicher Steuerspareffekt ergeben.
Beachten Sie bitte darüber hinaus, dass das in der Erhaltungsrücklage angesammelte Kapital bei einem Erwerb einer WEG-Einheit zwar nicht zu Anschaffungskosten der Immobilien führt, jedoch dennoch in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einbezogen wird.